论保障性住房政策对房地产经济的影响

  政府2008年出台了针对中低收入人群的保障性住房政策,旨在解决中低收入人群住房难的问题。保障性住房政策的推出对当前房地产的格局势必会产生深远的影响,本文主是研究保障性住房对房地产经济的影响,并对未来房地产企业提出若干建议,以减少保障性住房对房地产企业的影响。 
  关键字保障性住房政策;房地产经济;影响分析 
  前言 
  近些年来,政府加大对民生工程的投入力度,其中就有加快保障性民居工程的建设,据相关部门统计,2013年,我国城镇保障性住房共计开工666万套,其中基本完成544万套,共计投入11200亿元。2014年政府计划开工保障房600万套,建成480万套。数量如此巨大的保障性住房势必会严重影响房地产市场的价格和供需关系。对未来房地产经济的发展产生深远的影响。 
  1、实施保障性住房的目的和意义 
  政府实施推进保障性住房主有以下三个目的一、改善民生,改善中低收入者居住条件,保障其住房权利。第二、保障性住房是政府对房地产进行宏观调控的重手段,通过保障性住房的实施和推进可以实现房地产市场的调控目标。第三,保障性住房的实施推进可以促使住房消费结构科学化,维护社会稳定。 
  保障性住房的实施不仅体现我国政府对民生问题的重视,而且有利于保障中低收入者的住房权利,改善其生存生活环境,提高生活质量。保障性住房的实施对于打破目前房地产市场供需错位、促使房地产价格回归科学理性区域有着十分积极的作用。保障性住房的实施有利于降低民众对房子投资欲望,遏制房价疯涨,降低房地产泡沫。 
  2、保障性住房对房地产经济的影响 
  2.1有利于房地产市场的稳定发展 
  政府推进保障性住房不仅有利于解决中低收入家庭住房,提高其生活水平,缓解社会贫富差距过大带来的社会矛盾,保障社会经济的平稳发展。而且,还能防止近些年来房地产市场增长过快,投资过热的情况。以促进房地产市场的稳定发展。如今,在全国经济增长放缓,房地产露出疲态的的情况下,保障性住房的建设成为了拉动经济增长的重部分。政府推进保障性住房的建设可以吸引相当一部分资金进入,这不仅能够增加就业、刺激消费、改善民生。而且对于市场低迷的钢铁、建材和机电业也产生一个强有力的拉动作用。保障性住房的建设有利于减少房地产市场的盲目投资和投资过热的现象,有利于房地产市场的稳定发展。 
  2.2保障性住房影响房地产市场的供求关系 
  改革开放以来,伴随着我国经济的快速发展,我国城市化的也越来越高,调查表明,2013年,我国城市人数首次超越农村人数,标志着我国城市化水平已经超过了54%,已经达到了中等发达国家的水平。目前,我国还处于城市人口高速膨胀时期,据政府部门预计,按照当前我国城市化增长率,到2018年,我国城市化率将超过60%。城市化的增长伴随着大量的住房需求,目前,城市住房需求远大于住房供给,这也是导致我国房价暴涨的重原因之一,保障性住房的推进有利于缓解当前城市住房需大于供的现象,尤其是最近几年,政府出台的保障性住房建设计划,2013年,开工666万套,其中基本完成544万套, 2014年计划开工保障房600万套,建成480万套。数量巨大的保障性住房理论上会对当前房地产的供需关系产生巨大的冲击,但是,对于房地产供需关系的冲击力度还看保障性住房的实际完成建设情况。按照正常房地产3-年的开发周期计算,则至少需1-2年的时间才能真正变成供给。因此,从短期来看,保障性住房很难改变当前房地产市场的供需关系,长远来看,保障性住房能够给房地产市场供需关系带来多大的影响,主取决于保障性住房具体的政策落实情况。 
  2.3保障性住房对商品房价格的影响 
  保障性住房政策中,很重的一条就是建设经济适用房,大量经济适用房的建设会在短时期内增加购房者的观望情绪,对商品住宅市场商品房的价格产生一定的影响。但是,经济适用房的出现,短时期内无法改变房地产业供需不平的局面。保障性住房对商品房价格的影响应从以下几个角度就看待 
  一、短期内造成商品房平均价格和成交量想下降,政府对保障性住房的宣传和执行力度,会在短期内造成商品房平均价格的下降,购房者的观望也会使得商品房的成交量出现下跌。但是,目前我国房地产业供需不平以及刚性需求强烈,货币贬值,百姓视房地产作为一种投资保值的工具的情况下,房价高的问题仅靠保障性住房是无法解决的。 
  二、普通商品房的价格收到影响,保障性住房主是针对中低收入者,对于普通商品房来说,会造成客户中低收入者分流的情况,对于商品房的价格造成一定程度的影响,其具体影响程度则看商品房供应中中等收入水平、中上收入以及中下收入的比例情况。 
  三、对周边项目产生影响,目前,我国保障性住房的选址一般选在城市的郊区或者特别地段,保障性住房的建设会对其郊区周边的项目产生一定的抑制作用。 
  四、对高档住宅影响甚微,保障性住房主是针对中低收入者推行的基本住房,保障性住房并不影响高端住宅的购买销售情况,对于高档住宅,保障性住房起不到客户分流的作用,对其价格也产生不了影响。 
  五、短期无法改变房地产供需结构,保障性住房有一定的滞后性,在短期内无法给当前的房地产的供需造成冲击,保障性住房给二手房造成的影响在5年之后才能显露出来。 
  2.4加快改变和转化房地产企业经营模式 
  房地产企业在国家住房政策目标转型和房地产市场调整的压力下,其经营模式面临着转变和分化,房地产企业市场定位将由过去的笼统定位趋于分化,房地产企业根据企业自身资源和专业技术优势重新选择目标市场,一部分企业选择中高端住宅市场,一部分具有良好政府人脉关系的企业会选择保障性住房市场,而那些技术优势不明显、企业市场定位不清晰的企业就面临着淘汰出局的危险。在保障性住房的影响下,普通商品房市场竞争会日趋激烈,企业想在竞争中脱颖而出,必须加快企业专业化步伐,对市场进行细分,占领优势市场。
  3、房地产企业发展策略的建议 
  通过以上分析可以看出,目前保障性住房政策对于房地产经济的发展既有消极的影响也有积极的影响。因此,面对保障性住房政策给房地产市场带来的影响,我国房地产企业应该从以下几个方面采取措施应对 
  3.1加强房地产市场细分 
  保障性住房政策使得房地产市场的竞争更加激烈,房产企业过去那种简单高利润的经营模式已经不复存在了。现在,房产企业必须针对不同的潜在客户群体制定不同的市场开发策略, 
  房产企业在进行市场细分时,可以参考“人的生命周期概念”。在不同的年龄段对于房子的需求也不同,总体来说可以分为以下三个阶段一、年轻时,事业处于起步阶段和并无多少积蓄的年轻人往往选择效率型活经济型住宅。二、中青年时,经过多年的努力,事业已经逐步上升,逐渐迈向事业的高峰期,加之,多年的积攒,手中有了一定的积蓄。这个阶段的人往往会喜欢实力型住宅。三、中老年,事业逐步步入平淡,进入职业生涯的晚期,个人对于家庭生活的向往日趋激烈,这个年龄段的人往往比较钟爱养老型和休闲型的社区。随着社会经济的发展,我国城镇收入差异化明显,贫富差距逐年扩大。类似于马斯洛需求层次理论,人类的住房需求也可以划分为五个层次一、基本求,只求有遮蔽风雨的生活空间。二、功能求,,除了求能遮蔽风雨外,住房的功能齐全。三、环境求,除了住房有一套齐全的功能外,对于住房本身和住房周边的环境也有一定的求。四、服务求,除了有良好的内外部环境,住房小区也有良好的配套服务。五、品位求,除了住房的基本条件外,还求住房的设计以及区位能够体现出居住着的品位和生活。住房需求的五个层次与三个年龄层次的需求有着密切的关系。想合理保障供给目标,合理分层是必不可少的基础。保障性住房是为是为住房者提供最基本的住房需求,由于我国经济水平不高等原因的限制,住房的各种条件不会太高。参考西方发达国家的保障性住房经验,我国60%以上的群体的住房依靠商品房解决。毫无疑问,房产企业找到目标客户群体最好的办法就是通过准确的市场细分。 
  3.2塑造提高企业品牌形象 
  对房产企业来说,其开发的项目都有结束的时候,但是企业品牌确实持久的,而且企业品牌不受时间和空间的限制,在不少顾客心目中,一个好的品牌形象等同于好的产品质量。因此,房产企业在运营时,不能将精力单单集中在单个项目管理上面,而是企业长远战略角度出来,通过产品项目来塑造提升企业品牌形象。不少房产企业对于企业品牌形象在认识上出现了偏差,有些企业简单的将企业品牌等同于项目品牌,认为想建立企业品牌形象做几个明星楼盘。开发几个知名项目就可以。房产企业想树立企业品牌形象,首先树立品牌意识,意识到品牌是无形资产,加强品牌观念。总体来说可以房产企业可以通过以下三个方面塑造提升企业品牌形象一、用创新的思想设计差异化的产品。二、保障项目建筑质量、加强施工监督管理。三、企业转变物业管理思想,将服务思想贯彻于整个物业管理当中。 
  3.3降低控制房地产开发成本 
  未来几年,商品房价格会逐渐回归到科学理性区域,房产企业的利润将会逐步降低,为此,房产企业在进行项目开发时,必须从各个方面严控企业建设成本,以便在日后的市场竞争中占得一席之地。房产企业想降低控制开发成本,首先从项目工程图纸设计开始,在进行图纸方案选择时本着实用、经济、美观的原则。在拆迁安置阶段,在对拆迁户进行拆迁补偿时,多于拆迁主管部门沟通配合,并参考市场补偿行情,以便能够适度合理补偿。招投标阶段,中标单位尽量选择施工期短、施工经验丰富、施工质量好、报价低的施工单位。房产企业在控制开发成本时注重加强财务管理和成本控制。 
  3.4注重人才的引进和培养 
  房产项目的开发过程中有着流程复杂、环节多,涉及部门广的特点。每个部门。每个流程都需专业人才操作完成。因此,针对企业对各方面人才的需求,房产企业的人才资源的开发和管理应从以下几个方面入手首先,公司管理层引进不仅有丰富企业管理经验和资本管理运营经验,而且掌握现代企业管理知识的人才。其次,根据企业未来发展规划对高管层的人才结构进行调整。再次,竞争对手能够模仿企业的技术、管理以及资金,但是不能模仿企业的不断学习创新能力。因此,加强内部员工的培训学习,提高其学习创新能力。企业挺高向员工提供培训学习和发展平台的方式,让员工最大程度的发挥自身的职业潜能,实现自身价值,这不仅有利于企业获得高素质的专业人才,而且有助于增加员工对企业的归属感和认同感,使得员工在工作时能够减少工作障碍,提高工作效率,最终达到提高企业市场竞争力的目的。 
  参考文献 
  1郭 文,冷晓玲.防保障性住房“双刃”之伤J.瞭望新闻周刊, 2008, (49).22-23 
  2贾珩. 保障性住房对房地产业发展的影响研究.D.重庆大学,2010 
  3周春宇.对我国房地产市场健康发展的几点思考J.价格理论与实践,2009(2) 15-16 
  4陈酉宜. 保障性住房政策对房地产市场及其价格的影响分析J.价格理论与实践, 2010, (10). 19-20