浅谈房地产开发全过程成本控制

2007年以来,我国房地产市场经历了暖春、炎热的夏季、寒冷的秋季和寒冷的冬季。经过近七年的震荡和调整,对于房地产开发企业来说,项目利润率下降,目前没有利润面临着最大的困难。高房价和高地价已成为客观现实,但近年来房地产开发的步伐不会停止,因此如何在激烈的市场竞争中保证利润的生存,对于房地产开发商来说,出路在于对全体员工的成本控制和整个过程。众所周知,随着经济全球化进程的加快,市场竞争日趋激烈。许多竞争对手挤进狭窄的市场空间,共享一块奶酪,导致整体利润和个人产品利润下降——我们已经进入了“微利”的时代。

目前,这种微利竞争在房地产领域也十分明显。房价高、地价高已成为客观现实,但近年来房地产开发的步伐不会停止。那么,在激烈的市场竞争中,房地产开发商如何确保利润的生存呢?出路在于成本控制。佳能(Canon)中国区总裁小泽(Sakurai Ozawa)坦言,提高利润率的关键在于成本控制。严格控制从研发、设计到生产、销售的全过程。只有保证高质量的产品,降低产品成本,我们才能在激烈竞争的市场中保持良好的利润。

成本控制应贯穿于项目开发的全过程,从项目启动、规划、设计、承包、施工、竣工,到后期的运营和维护。在这里,我们讨论房地产开发全过程的成本控制点。项目1决策阶段的成本控制。位置是关键。_不以设立项目为目的设立项目,应当在认真、客观的调查分析基础上,选择有利的项目,注重对当前市场价格和预期趋势的准确调查和判断,确定目标价格。2。技术可行性分析是前提。_产品定位是基于技术方案的可行性。三。土地征用的成本优势是项目成功的基础。

不管地价是怎样取得的,都要事先知道。规划设计第二阶段的成本控制是项目决策的主要因素,设计优化是关键因素。科学合理的设计可降低工程造价的10%。以下五个策略用于控制设计:1。实施设计方案招标,优化设计;实施定额设计,有效控制成本;加强对设计图纸的审核和审查;深化应用价值工程原理;采取合同措施,有效控制成本。_三个投标阶段1的成本控制。项目施工阶段控制的六大渠道——招选施工队伍;加强合同管理,完善合同条款;大宗物资、大型设备实行单独招标采购;严格履行工程承包合同;按实际支付工程进度。

合同约定的工作量;加强监理指令岗位管理,主动预防施工单位索赔。2。如何在投标阶段有效地控制工程造价,形成有效的竞争。确保新合格供应商数量充足,保持适当比例。对不受市场变化影响价格的项目,应进行年度招标。对于外观较低、技术标准较简单的材料和设备,可进行年度招标。如果材料和设备受到市场变化的影响很大,应注意确定投标时间和市场变化。_制定管理程序,选择有实力和信誉的施工单位或供应商单位。组织施工和供应商的检查,填写合格的供应商检查表。

_标底是对招标项目成本的预期。准确确定基本投标要求准确掌握设计和现场条件。实证数据可以作为标底,也可以单独编制标底。通过编制标底,提前发现设计缺陷,防止施工单位串通投标。_根据各种承包方式的优缺点和本工程的具体情况,合理选择承包方式应注重施工促进与成本控制的矛盾与平衡。当条件具备时,尽可能多地签订合同。这可以防止他们提出我们不了解的原因,增加施工过程中的成本。总价格是由合同规定的,但还有一些工作要做。

如钢筋、混凝土、水泥等在总包装中涨跌幅度超过5%后,超过(或低于)5%的部分由甲方承担(或退回甲方)。按定额上报浮动汇率。对于没有图纸或预期图纸有较大变化的项目,为了赶上工程进度,建议选择社会认可的承包方式计算方法,如按定额投标时的浮动比例。每种方法都有优缺点,一经确定,应加强和避免缺点,精心组织和管理,降低不必要的成本,使双方都能双赢。_本合同条款严格、准确、严谨,保护公司利益,应采用本合同的标准文本,并尽可能自行制定补充条款。

合同中有关价格构成和风险的约定应是全面的,以防止在施工或结算过程中发生价格调整。为防止因风险考虑过多而增加成本,有必要认真分析报价,核实施工单位上报的措施和风险费用的合理性。_招标组织中的关键环节——确定招标方式和范围是不断变化的。建议认真考虑制定有利于我公司的游戏规则。注意并珍惜制定游戏规则的权利,保护公司利益。招标范围和招标区段的划分,根据工程的具体情况确定。_如何执行合理的低价中标?通过对技术标进行评审,然后对其进行修改和完善,在所有符合要求的技术标合格后,再进行经济标开标,从而低价中标是一种改进。

一般项目要严格执行。综合评分法也存在缺陷,科学合理的评价体系不规范。对中标价格低于或接近经验值的项目,认真分析投标报价。在工程量统一的基础上,分析了材料费、人工费和管理费的水平。避免不合理的报价,如少报数量和高单价。_第四阶段工程造价控制从以下五个方面进行。一是加强现场管理,选派有经验的管理人员担任项目经理,严格按图纸施工监督,严格对投料进行抽检,严格更换材料。其次,管理者可以得到奖励。在施工过程中,应鼓励现场管理人员发现施工图设计中的错误或提出优化建议。

可以设立节约奖励和合理化建议。三是严格控制进度款的拨付,积极控制工程量核算。第四,合理确定项目变更价格,主动管理变更价格。第五,在签订合同时应认真规定合理的避免索赔风险。在执行合同偏离值时,应及时签订补充合同,避免长时间、人员变动等相互混淆责任和相互推诿的现象。在五阶段结算中成本控制任何合同都是不完善的。认真研究和认真分析合同条款及有关资料,有助于我们了解哪些对我公司有利,并主动解决争议。当然,在投标和签订合同时,最好知道哪些条款对我们有利,哪些条款可能存在隐患。

特别要注意相关监测信息的及时性和准确性,严格审核结算项目的数量,合理确定结算单价。其他六个阶段的成本控制关于销售费用的成本控制销售费用约占房地产销售费用的1%-3%。公司在设立项目时通常有成本目标,因此严格控制在预算之内。1。学会在家里生活,树立主人翁意识和拼搏精神。2。了解管理费用的构成,严格预算管理。_提倡“小气道管理”,处理“小气”与“大气”的关系。任何一家企业一旦在总成本上获得领先地位,就可以获得更强的竞争力、更大的利润率和对价格敏感客户的忠诚度。

在低利润竞争的时代,它遵循“一分钱不多,一分钱不多,一分钟不多,一个员工不雇佣”的原则,奉行“一分钱算一分钱”的原则。成本管理理念已成为企业获取竞争优势的杀手锏。_对财务费用的成本控制实际上是对资金的时间价值的控制,通过减缓项目地价的支付来控制合理、适当的开发进度,缩短开发周期,缩短资金占用时间,实现对财务费用的控制。综上所述,房地产开发成本控制是企业生存的客观要求,房地产开发成本是可以控制的。房地产企业要积极、有效、全面地控制成本,就必须重视全过程的成本控制,充分参与。

参考魏桂东。所有的储蓄都是利润。石油工业出版社。2009147 2李文勇。降低成本和利润。清华大学出版社。201040 3杨东。房地产开发项目全过程的成本控制。建设经济,2006,08-72胡新彪,张江。房地产开发成本控制。城乡建设,200540-47。。